Presa

  

Dezvoltatorii pierd anual un apartament, la 50 nevandute - Saptamana Financiara, 26.04.2010

Penalizarile pentru intarzierea rambursarii creditelor, reesalonarile si impozitele aduc la sapa de lemn dezvoltatorii ramasi cu locuintele pe stoc.

Anul 2009 a adus pe piata un numar-record de apartamente finalizate. Pentru multe dintre acestea, dezvoltatorii nu au gasit cumparatori. Astfel, ritmul de rambursare a creditului luat de developer de la banca e mai redus decat a fost intelegerea initiala.

Anul trecut au fost finalizate, doar in Capitala si in jurul acesteia, 10.200 de locuinte, conform datelor furnizate de firma de consultanta Real Time. Pentru anul curent sunt promise alte 5.000-6.000, dar nu e exclus ca o parte din acestea sa fie amanate pentru livrare in 2011. In ceea ce priveste vanzarile, situatia e alta. Nu s-au vandut complet nici cele finalizate in anul 2008. In cazul unitatilor livrate anul trecut, cam 40% sunt, in medie, inca goale.

Dezvoltatorii nu au cum sa respecte intelegerile facute cu finantatorul in urma cu 3-4 ani, cand au luat creditul.

„Frecvent s-a luat in considerare un termen de rambursare a creditului de trei ani. In aceasta perioada grea, pe langa reevaluare se constata ca vanzarile nu sunt cele prognozate si se reesaloneaza creditul, iar dobanda se mareste. Exista situatii in care dezvoltatorilor li se mai cere sa vina cu garantii suplimentare, pentru ca valoarea activelor ipotecate s-a schimbat”, explica Mircea Cleciu, director al Neocasa.
Pentru cazul unui proiect realizat cu 40% surse proprii si 60% finantare de la banca, pornit pe calculele din 2007 si finalizat in 2009, cheltuielile financiare se pot ridica la aproximativ 4% din proiect.

Doar la Fisc, dezvoltatorul plateste pentru 50 de apartamente intabulate si nevandute cam 50.000 de euro anual. „Este unul dintre motivele pentru care unii dezvoltatori intarzie receptia, daca nu au destui clienti, pentru a nu plati aceste sume la Fisc, in masura in care se pot intelege si cu constructorul asupra intarzierii platilor”, a declarat Cleciu.

Exista cazuri in care dezvoltatorii incearca sa inchirieze apartamentele fara perspectiva de vanzare pe termen scurt. Aceasta tehnica nu este insa nici pe departe o regula fiindca exista mai multe piedici in acest sens. Cererea pentru inchirierea in complexurile noi este mult mai mica decat pentru apartamentele vechi, ca urmare a situarii in general periferice a ansamblurilor noi si a costurilor mai mari cu administrarea, paza si intretinerea corelate unei suprafete mai mari. Dar mai sunt si alte piedici. „Exista dezvoltatori carora le e frica de eventualele distrugeri care ar putea surveni dupa inchiriere. La acest aspect se adauga acela ca unele banci nu sunt de acord ca dezvoltatorii sa inchirieze apartamentele”, declara Cleciu.
Rezultatul e ca apartamentele respective raman goale, timp in care dezvoltatorul mai plateste si alte costuri. „In termeni aproximativi, cheltuielile de intretinere, administrare a imobilului si costurile pe apartament pot fi de 150 lei/lunar. Sumele pot varia in functie de mai multi factori: apartamentele sunt sau nu incalzite, fac parte dintr-un ansamblu partial locuit, incalzirea este centrala sau individuala pe apartament”, a estimat Cleciu. Pentru a reduce costurile, dezvoltatorii cu putini clienti intarzie livrarea apei, curentului sau gazelor.

Adunand toate platile pe care un dezvoltator trebuie sa le faca, doar ca urmare a vanzarilor slabe, ajungem la o situatie destul de dificila pentru acesta. „Se poate aproxima ca un dezvoltator pierde cel putin un apartament pe an, daca ramane cu 50 nevandute, ca urmare a schimbarii situatiei economice de la accesarea creditului. Si asta e situatia cea mai buna. S-ar putea ca valoarea pierduta cu cheltuielile sa fie de fapt mai mare in unele cazuri”, a declarat directorul de la Neocasa.